过户中的土地性质问题：划拨土地补缴费用计算

在房产交易过程中，土地性质的差异往往直接影响到过户所需缴纳的费用。特别是当土地性质为划拨时，过户不仅需要遵循一般流程，还需额外补缴一系列费用。本文将详细解析划拨土地在过户过程中所需补缴的各项费用及其计算方法。

一、划拨土地过户基本概述

划拨土地，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在房产交易中，若房产所占用的土地为划拨性质，那么在进行过户时，需要先改变土地性质或补缴相关费用。

二、划拨土地补缴费用项目

划拨土地在过户过程中需要补缴的费用主要包括土地出让金、契税、营业税及附加税、个人所得税以及印花税等。

1.土地出让金

土地出让金是划拨土地过户中最主要的补缴费用。根据相关规定，划拨土地在补办出让手续时，需按评估价补缴土地出让金，补缴比例通常在20%~50%之间，具体比例由各地政府根据实际情况制定。例如，有的地方规定按基准地价平均标准的40%计算，或有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金。

2.契税

契税是在土地、房屋权属转移时由承受的单位和个人缴纳的税种。根据《中华人民共和国契税法》，契税的税率通常为3%~5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，并报同级人民代表大会常务委员会决定。对于划拨土地房产过户，契税的计算通常基于房屋的交易价格。

3.营业税及附加税

营业税及附加税是针对房屋交易行为征收的税种。普通住宅的营业税及附加税为总价的5.6%。若房屋面积在144平米以下且购买不足2年，需全额征收营业税；若满2年或超过144平米，则可免征或按销售收入减去购房价款后的差额征收。附加税包括城建税和地方教育附加税。

4.个人所得税

个人所得税是针对房屋交易中的增值部分征收的税种。普通住宅的个人所得税为总价的1%，或者是算为总价减去成本的20%。若房屋是满5年且为家庭的唯一生活用房，则可免交个人所得税。

5.印花税

印花税是针对房屋交易合同征收的税种，税率为房屋交易价格的0.05%。

三、结论

综上所述，划拨土地在过户过程中需要补缴的费用包括土地出让金、契税、营业税及附加税、个人所得税以及印花税等。各项费用的具体金额需根据房屋交易价格、当地政策规定以及房屋的具体情况而定。因此，在进行划拨土地房产过户时，建议咨询当地房产交易部门或专业律师，以获取准确的费用信息和计算方法。