深圳存量房贷利率不调整：在利率下调背景下的房贷优化策略
5月28日，深圳市宣布了一系列关于个人住房贷款的调整政策，旨在降低新购房人群的购房成本。然而，对于存量房贷客户来说，他们的利率并未随之调整。
1. 政策背景
根据《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》和《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，深圳市自5月29日起，下调了个人住房贷款的最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款的最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款的最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-30BP调整为LPR-5BP。
2. 利率调整的影响
深圳首套房贷利率降至3.5%，各银行同步下调。结合深圳房贷情况测算，降息后，深圳目前房贷利率参考标准为：
- 住宅首套：LPR3.95%-45BP=3.5%
- 住宅二套：LPR3.95%-5BP=3.9%
- 公寓商贷：LPR3.95%+60BP=4.55%
- 公积金首套2.85%、二套3.325%
本次深圳贷款利率下调，对新购房的人群友好，可以享受首付降低，叠加商贷利率下调，真金白金地减少了住房消费负担。以深圳500万元总价的房产为例，贷款30年，新政后如果首付减少一成，可降低50万元的门槛，或者也可以继续维持首付3成，每月月供可节省约691.73元，还款总额减少了24.9万元，直接减少购房总支出。
3. 存量房贷利率不调整
尽管新购房人群享受到了利率下调的优惠，但存量房贷利率并未同步调整。银行方面表示，本轮暂无相关政策调整存量房贷利率。存量房贷利率调整取决于LPR的变化，加点是固定不变的。而本次调整的是BP，并非LPR，只有LPR降低，存量房贷利率才能下调，且5年期LPR浮动，只有在合同每年约定的重新定价日发生变化，并非随时可调。
4. 优化策略
对于存量房贷客户来说，虽然利率不调整，但可以通过以下方式优化房贷还款计划：
- 提前还贷：利用额外收入进行提前还款，减少总利息支出。
- 与银行商量变更合同：尝试与银行协商，看是否有可能调整还款条件。
- 重新贷款置换（转按揭）：虽然目前深圳多家银行暂未收到相关政策通知，但这也是一个值得考虑的选项。
总的来说，本次新政更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，对于接下来想要上车的购房者很友好，但存量房业主们还要继续等待深圳楼市的下一步措施。
